무허가건축물 등의 부지 평가

법무법인 고구려

 

안녕하세요, 법무법인 고구려 토지보상팀입니다. 

 

오늘은 '무허가건축물 등의 부지 평가'에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

건축법상 시장, 군수의 허가를 받고 건축하여야 할 건축물을

관할 시장, 군수의 허가를 받지 않고 건축하거나 용도 변경한 건축물을 말합니다. 

 

원칙적으로, 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물의 경우,

「건축법」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 

 

그럼 먼저 토지보상법 시행규칙 제24조 조문부터 살펴보도록 하겠습니다. 

 

보시는 바와 같이 불법 개축·증축·수선·용도변경 된 무허가건축물의 경우

건축 또는 용도 변경될 당시의 기준을 상정하여 평가합니다.

예를 들면 축사를 불법으로 용도 변경하여 공장으로 사용할 경우에는 축사를 기준으로 평가가 이루어집니다. 

 

그렇다면 공익사업 재개발에서 무허가건축물은 보상이 가능한지 알아보도록 하겠습니다. 

 

여기서 '무허가건축물'은 아래 2가지로 정의할 수 있습니다. 

 

   1. 사업시행인가 전의 무허가 건축물

   2. 사업시행인가 후의 무허가 건축물 

 

시작하기 전 조문부터 살펴보겠습니다. 

 

 

 

토지보상법 제75조와 토지보상법 시행규칙 제33조를 보시면 건축물의 보상과 그 평가방법에 대해서만 규정되어 있을 뿐, 

건축허가를 받아야 하는지에 대해서는 명문의 규정이 없습니다. 

그렇다면 건축허가 여부는 보상에 아무런 영향을 끼치지 않는 걸까요?

 

판례를 잠깐 인용하자면 다음과 같이 판시하고 있습니다. 

 

 

즉, 사업시행인가 후 무허가 건축물의 경우 당연히 보상에서 제외되지만, 

사업시행인가 전 무허가 건축물 중 주거용 건물은 허가 여부와 관계없이 보상대상에 해당합니다. 

 

문제는 주거용 건물이 아닌 상가용 건물인 경우 보상을 받을 수 있는지 여부인데요. 

대법원 판례나 기타 제반사항을 고려하여, 상가용 건물의 경우 행정심판이나 소송으로 다투어야 할 문제입니다. 

 

이상으로 무허가건축물에 관하여 알아보았는데요.